何谓酒店式公寓？它包括哪几种类型？
郑向敏：
酒店式公寓又称酒店式服务公寓，是指将酒店、住宅和商务办公等功能重新有效整合，主要用于租住的公寓型住宿单元。酒店式公寓的功能定位是，为较长期逗留（3天以上）的中高层消费者提供相对经济实惠的具有酒店服务品质和家居特色的住宿、休闲等为主的服务。
酒店式公寓的类型有很多，按照产权分，一是统一产权酒店式公寓，它以统一产权为特征，由专业性的酒店式公寓管理公司管理。如雅诗阁——一家国际专业酒店式公寓的管理公司，拥有三个品牌，旗舰品牌雅诗阁针对的客人是高级行政管理人员；盛捷品牌的客人则是各行业的中高层专业人士；而欧洲的诗乐庭品牌主要是针对具有舒适、温馨寓所需求的商务管理人员。二是小产权酒店式公寓。它以相对分散的投资者（包括个人投资者、机构投资者）拥有产权为特征，经营模式是由开发商将公寓的产权分割成独立产权出售给中小型投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租等服务。如福州的“白领沙龙”和“宏运·帝豪国际”，就是以小户型、分散产权，委托酒店管理公司（西湖大酒店酒店管理公司）管理为特征。
酒店式公寓按照档次来分，则可以分为高、中、低三档，分别针对不同的客源。高档酒店式公寓如北京万国公寓，主要针对外交官、知名人士、知名商人，户型以三居室为主，面积在200 m2以上，月租金高达40美元/m2；中档酒店式公寓如北京丽都公寓，主要针对高级商务人员，户型以一居室和二居室为主，面积在100 m2左右，月租金在20~30美元/m2之间；而低档酒店式公寓，面积一般在50~60 m2左右，月租金低于20美元/m2，主要针对城市高收入白领及单身贵族。
何建民：
酒店式公寓与典型的酒店不同，它是一种非常规型的住宿设施。随着我国经济贸易活动与度假活动的迅速发展，在异地流动的长住型人口增加，这种住宿设施的新业态正在发展，并且具有较大的市场潜力。酒店式公寓是一种以提供酒店式服务与管理、集家居住宅、酒店与会所功能于一体的公寓型住宿单元。按照国际惯例，它的主要客户群体是逗留时间超过4天以上的商务、公务人士及旅游度假客人。
酒店式公寓可以按用途、分布与产权等分为以下不同的类型。
（1）酒店式公寓按用途划分，可以分为居住性的酒店式公寓，主要用于居住，配备单独的厨房、阳台和卫生间等；分为商务性酒店式公寓，主要用作商务办公，客厅比较大，为了使办公、客厅区与居住区更好地分离，可以采用双层套间的形式。
（2）酒店式公寓按空间分布划分，可以分为在旅馆里辟出的楼层或地块开展经营的酒店式公寓；分为在相对独立区域内经营的酒店式公寓；分为混合于住宅区或商务楼或综合楼中经营的酒店式公寓。
（3）酒店式公寓按产权划分，可以分为由一个投资者或一家投资公司投资的酒店式公寓，这种公寓的特点是客房不出售、只供出租用，这种公寓往往是以高端客户为主体的大户型公寓；另一种则是产权式酒店公寓或共管公寓，其特点是把酒店式公寓的产权出售给中小型投资者，然后由他们委托管理公司统一出租经营以获取年度客房投资的回报，这种公寓往往是以中端和低端客户为主体的小户型单身公寓。
诗林：
随着中国酒店业的发展, 酒店式公寓也加入了快速增长的行列。 酒店式公寓是面向长住客人提供的一种酒店产品。酒店式公寓向顾客提供了一个真正的家,并且让他们享有更多的空间。顾客可以有自己的卧室，工作室和休息室,还有厨房,还可以享有酒店里的服务，例如酒店的清洁工作、衣物的清洗工作，以及像商务中心，健身房，餐馆，休闲娱乐设施等。
酒店式公寓旨在为需长期呆在外的顾客(少则一个月多不超过一年)提供理想的住处。当然，如果你只需在外呆几天的话，酒店会是您最佳的选择。因为你出差几天或者旅游的话，只是需要一个落脚的地方而已。但是如果你要在酒店呆较长一段时间的话，那么你就会觉得它少了一种家的感觉。你没有属于自己的厨房，没有足够的储存空间，小孩没有自己的卧室,这一切都没有自己家的感觉。当然有些人就会想着去租房,可是你又得为这样那样的问题困扰，煤气、水、电费、维修、卫生清洁工作、新的家具等。而酒店式公寓正好为这样的人群提供了便利，你只要搬进去住就行了，自然会有专人来为你打点这一切。
酒店式公寓的经营特点
何建民：
现在，我们将酒店式公寓与属于常规型住宿设施的典型酒店进行比较，来说说酒店式公寓这种非常规型住宿设施的经营特点。
（1）典型的酒店通常没有对宾客提出居住一定天数的要求，但酒店式公寓通常会对宾客提出最低居住天数的要求。美国长住型的公寓至少要求住满5天。最低居住天数的确定取决于不同季节和酒店式公寓供需双方的特殊要求。
（2）典型酒店的宾客一般在离店时付款，但酒店式公寓的宾客在抵达时或更早的时间就会被要求付款。
（3）典型酒店的客房由设备营运公司统一装饰，设施配置一样，通常包括有一间一张床或两张床的卧室，一个衣厨，一个卫生间。酒店式公寓则可以依据业主或宾客要求，由业主自行装饰，或为满足宾客要求由管理公司进行个性化装饰，其设施通常包括一间厨房、一间起居室或用餐室、一个或多个卫生间和一到五间卧室。
（4）典型的酒店通常设有餐饮部，酒店式公寓可以不设餐饮部，其主要原因是各个独立的单元通常都有厨房，宾客喜欢享受家居型烹饪饮食生活。
（5）典型酒店里的客房部和工程维修部通常是成本中心，但在酒店式公寓里，这些部门是属于物业管理的收入中心。
（6）在我国，典型的酒店可以参照旅游酒店星级标准进行管理，可是在目前，酒店式公寓还没有行业管理标准。
郑向敏：
当人们来到一个新的地方,然后又需要呆一段较长的时间,他们会选择酒店式公寓。而常住客则成为酒店式公寓的主流客人，酒店式公寓在细分市场的同时，也决定了它的经营特点：
（1）客源的特定性
无论是高档次、中档次，还是低档次酒店式公寓，其客源市场都是十分有特色的。首先，选择酒店式公寓的客人都希望在享受同档次酒店品质的服务（如身份地位享受、便利的商务工作与交通环境、健身娱乐及各类便利的酒店服务）的同时，获得相对适宜的价格。从消费特征来看，这些客人选择酒店式公寓主要是较长期的住宿，要求在非第一住宅的条件下，拥有长期住宅所具备的家居环境。如，家庭氛围、舒适的环境、厨房等家具设备，以及幼儿园、医院等公共服务设施。
（2）地域的特定性
特定的客源市场和特定的消费特征决定了酒店式服务公寓地域分布的特定性。表现为：从大地域来看，主要分布在政治中心，商务发达、经济发展较快的城市；从城市区域来看，主要分布在CBD及其辐射区域和交通便利、商务条件与环境条件优越的大型住宅区。
（3）服务的品质性
酒店式服务公寓最具吸引力的就是在家居环境条件下的酒店式服务，服务质量将是决定酒店式公寓服务生命力的最重要因素之一。酒店式公寓的开发经营核心在于后期的经营管理，只有高品质的服务与管理才能实现其持续良性的运转。因此，由专业的酒店式公寓管理公司或聘请知名的酒店物业管理公司进行管理成为酒店式公寓的必然选择。
诗林：
（1）酒店式公寓的设计和布局没有酒店复杂。 例如，在大厅的设计装潢方面,酒店式公寓更偏向于私人空间，但如果是在酒店的话，则更偏向于大众化，会有更多如同休闲吧类型的公共设施。所以酒店式公寓的会客厅不需要很大，因为它不必面向大众开放。
（2）由于酒店式公寓设计的公寓具有家庭风格，所以这些公寓可以单独的出售给个人。
（3）酒店式公寓受到短期顾客的价格波动影响较小。因为酒店式公寓是面向长期住客,他们可以得到比较固定的价格保证, 常规的酒店在SARS时期经历的营业额大滑坡，就是一个非常好的例子。
（4）酒店式公寓可以使顾客得到最好的性价比。顾客可以得到更多的空间，更好的私人和安全住所,真正感受到家的感觉，而其设施也并不比酒店的差。
酒店式公寓除了有比较稳定和安全的住宿条件外还有一个优势。酒店不仅仅是面向酒店内部的住客,还负责非酒店住客人员的会晤和就餐。特别是在亚洲,酒店是以其餐饮为主要特色。在中国的酒店里,每家基本都有像，咖啡厅，中式餐厅，休闲巴，几乎每一家酒店都想通过自己传统而又有特色的餐饮来吸引顾客。尽管这样可以产生一定的收益，但是那总得有人去管，而且还要有资金注入来运营。同时餐饮部门又是最需要人手的部门，它的运营成本比客房部门的要高得多。而后呢，却只带来30%到40%的利润，远远低于客房部。但是作为一个五星级酒店，它就必须要有餐饮部门，作为酒店整体的一部分。尽管现在酒店都十分乐意接受这仅有的30%的利润回扣,但是与客房部比起来,却是低回报。而且还要担心服务水平、员工问题、卫生和安全标准、还有来自于外界的压力等等。如果酒店各方面都运营得比较好的话，那么酒店的餐饮部还是可以得到一定的利润，否则反之，酒店的餐饮部门就得从客房部所得的利润得到补偿。
北京某酒店式公寓的老总说，他们每个月的收益为2400美元到10800美元。他们所提供的设施可以与五星级酒店媲美，但是房价却低于五星级酒店。对客人来说，也许你还来不及说要住到明后天，你的房间就已经被别人预定了。所以酒店式公寓可以保证较长的，一个月以上的租期，但是在酒店的话，只能是以天为计算单位，非常不稳定。当然，酒店式公寓也经营为数几天的住宿业务。就像现在酒店通常也会给长期住店的顾客提供折扣，酒店式公寓也会尽量地给顾客提供短期住宿业务来增加收入。虽然大多数酒店式公寓也有自己的餐饮部，有其他的设施，小超市、烧烤店、咖啡厅、理发店等等，但是他们不会把过多的精力放在住房以外的部门，这样的话，就大大的减少了开支和人力的消耗。
对开发商来说，采取何种经营理念才能更有效地吸引客户投资？
何建民：
酒店式公寓的投资成功，从为目标顾客创造更多价值与为投资者创造更多利润两方面进行创新思考，特别需要注意以下三个方面的问题。
（1）创造更多顾客价值与节约更多投资费用的设施、设备与地点决策。与商务客人不同，长住客人一般需要与酒店签署长期的租用合同。一般的商务酒店提供厨房、办公用地，甚至还有办公设备、秘书服务、日常用品店、健身房、洗衣服务、全部的清洁卫生服务等。而酒店式公寓则是一种长住型酒店，它提供的服务极少，但公寓内配备厨房。在酒店式公寓里，大堂和前台的接待服务很有限或根本没有。酒店式公寓与传统的商务酒店相比较，最大优点在于，它们节约了公共设施的面积与投资，又注意建造在土地价格较低的地方。因此，它们可以做到使顾客享用的客房面积比传统的酒店更大，但价格比传统的酒店更便宜，这也是它们能够吸引长住客的主要原因。随着经济发展、收入与教育水平的提高和人们的寿命延长，长住的高龄生活社区型安养酒店式公寓将会发展。这类酒店式公寓特别需要有散步健身的地方，以及有生活与医疗服务中心。
（2） 依据不同区位客源特点选择适当的酒店式公寓的等级。酒店式公寓的投资区位可以分为三种。第一种是位于中心商务区，像位于上海南京西路与浦东陆家嘴金融贸易区的酒店式公寓。中心商务区拥有高端的长住客源，因此，可以建造类似四星与五星级的高档酒店式公寓。例如，位于上海南京西路的上海商城酒店式公寓月平均的每平方米租金为21~57美元。第二种是位于郊区的高新技术开发区和工业区，这些区域拥有中档的长住客源，因此，可以建造类似三星级的中档酒店式公寓。又如，位于上海浦东新区金桥出口加工区的金桥公寓每平方米租金每月平均为10~11美元。第三种是位于旅游度假胜地，这需要依据这类旅游度假胜地吸引的顾客档次结构来确定建造酒店式公寓的档次。例如，三亚属于全国性的高档的度假胜地，适合建造四星与五星级的高档酒店式公寓。上海青浦淀山湖度假胜地属于上海市郊中低档度假胜地，适合建造二星到三星级的中档酒店式公寓。值得注意的是，度假胜地的客源往往具有高档、中档与低档混合性特点，因此，需要考虑建造不同等级的酒店式公寓。
酒店式公寓每平方米日租金与一般酒店房价比较
城
市 |
酒店式公寓 |
五星级酒店 |
房价
（＄） |
单间面积
（㎡） |
每㎡价格
（＄） |
房价
（＄） |
单间面积
（㎡） |
每㎡价格
（＄） |
| 上海 |
85 |
65 |
1.31 |
120 |
45 |
2.67 |
| 北京 |
120 |
75 |
1.60 |
110 |
45 |
2.44 |
| 曼谷 |
58 |
65 |
0.89 |
120 |
45 |
2.67 |
| 雅加达 |
100 |
80 |
1.25 |
95 |
45 |
2.11 |
资料来源 :《中国旅游报》2003年1月8日
（3）定制化设施与服务的设计。居住酒店式公寓的每一位宾客的需要可能是不一样的，另外，他们住宿的时间又比较长，因此特别需要注意满足他们各自的特殊需要。依据国内外酒店式公寓的成功经验，满足不同类型顾客需要的可供选择的设施与服务主要有：家政服务，室内游泳池，室内高尔夫，健身中心，桑拿、按摩与蒸汽浴，酒吧与宽带上网，酒吧与咖啡厅，阅览室，儿童游乐活动，会议厅，商务中心，24小时超市，中西餐厅，网球场，美容厅，棋排桌球娱乐，自助洗衣房，停车场，保安系统，客房服务，客房送餐和会所等。
对于投资者来说，酒店式公寓具有哪些价值优势？同时又存在哪些风险？
郑向敏：
相对于产权酒店、公寓酒店、分时度假、小户型楼盘（公寓），酒店式公寓具有较明显的优势，但是这些优势却建立在特定的消费市场和特定的消费需求基础上。酒店式公寓与产权酒店、公寓酒店、分时度假、小户型楼盘的关系不是相互替代的关系，这些物业的发展最终取决于市场经营的宏观环境和各自差异化、特色化的市场定位与管理。以下将一一具体叙述
一、作为物业销售的酒店式公寓竞争力分析
（1）作为物业投资的竞争优势
作为一种物业投资形式，无论是在北京、上海、深圳这些酒店式公寓发展较为成熟的城市，还是厦门、福州、宁波等一两年前酒店式公寓还是新鲜名词的商务发达、经济发展较快的城市，酒店式公寓都受到了广大投资者的追捧，显示了酒店式公寓较为优势的物业销售竞争力。具体看，主要表现为首先，酒店式公寓的地产升值空间较大。由于我国人口多，城市人口主要集中于大中型城市，大型城市和经济条件较好的中型城市住房供不应求的局面在较长的一定时期难于改观，城市整体的房地产价格将会继续增长；而酒店式公寓主要都位于城市的交通便利、环境优越、商业发达的地段，地产的升值空间将会更好。因此，投资酒店式公寓具有回报率较高、风险较小等特征。其次，酒店式公寓作为物业销售，具有户型多样化，设计个性化的特点。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，既可以满足了使用者的个性化需求，也可以满足不同投资者的需要。
此外，由于国家对短期住宅物业的宏观调控，大量的社会流动资金出现了逐渐转向长期物业投资市场的趋势。酒店式公寓以其风险较小、投资回报率较高的优势成为了其中最好的选择。
（2）酒店式公寓相对于小户型（公寓）楼盘销售也具有较大的竞争优势
与小户型楼盘相比，酒店式公寓重点是强调酒店式服务和家居环境，而小户型楼盘主要是开发商针对市场对一般出租市场需求而开发和向投资市场推出的物业单元。许多小户型楼盘按照酒店式公寓选址、设计和管理，可以发展为酒店式公寓。也有许多小户型楼盘装修、地理位置、服务管理不一定符合酒店式公寓的要求。因此，一般的小户型楼盘的出租价格远远低于同档次酒店式公寓。
二、作为物业经营的酒店式公寓竞争力分析
（1）酒店式公寓市场需求的竞争优势
随着我国经济发展环境的改善和国民经济的持续快速发展，外商在华投资企业越来越多，一些中小型公司也在各大城市设立办事处，国内许多大、中城市已经形成了以这些公司企业管理者、来往的高级商务人士为主的拥有非常可观的商务消费能力阶层。酒店式公寓与传统酒店相比，无论是在租金或住宅服务上都占有优势，因而深受这类消费者的欢迎。另外，我国信息经济的高速发展也造就了一批年轻的高薪白领阶层。这些人消费能力强，消费观念前卫，由于城市房价的飙升，许多人暂无购买住宅的能力，因此，酒店式公寓成为了他们最佳选择。此外，单身贵族、SOHO族对酒店式公寓也有较强的需求。
（2）酒店式公寓相对于产权酒店的竞争优势
酒店式公寓与产权酒店相比，根本区别在于前者是针对特殊的需求将住宅单元与酒店式服务进行有效整合，本质是住宅；而后者完全按照酒店管理模式经营，本质是酒店。因此，相对于产权酒店，酒店式公寓首先是针对特定的客源市场、特定的消费特征、位于特定的地段的具有专业住宅服务的单元。它既满足顾客的家居需求，又满足顾客对特定的酒店式服务的需要，专业化强。其次，酒店式公寓对酒店式服务的需要往往根据其客源市场和档次定位而定制，相对于主权酒店大而全的酒店服务，成本低、更专业，因而价格相对更低、更受这类消费者欢迎。再次，从投资来看，酒店式公寓既可以由居住者投资、也可以由其他个人或机构投资，具有更大的灵活性。最后，目前我国产权酒店发展并不成熟，存在委托者虚位问题，如何处理投资开发商、小业主、酒店管理公司的关系，谁直接代表酒店真正所有者的利益等都存在矛盾。
（3）酒店式公寓相对于分时度假的竞争优势
酒店式公寓与分时度假在客源市场、消费者的消费需求特征等方面有根本的差异。但在发达的旅游服务区，特别在旅游城市，则有着一些类似的地方：都能为商务度假型客人提供相对较长时间（3-7天左右）、相对较低价格的酒店式住宿服务。针对这部分市场，酒店式公寓优势主要表现在三方面：一是，分时度假需要度假者提前购买分时度假时权，前期投资较大，而酒店式公寓却没有这一要求；二是，分时度假要求所在的度假城市，有分时度假管理公司所签约的酒店，客人的选择性相对较少；相对最后，作为一种新的投资经营模式，我国对分时度假的立法及监督管理仍不健全，健康有序的分时度假市场的建立仍需一定的时日。
酒店式公寓在中国的发展现状如何？未来前景如何？
郑向敏：
酒店式公寓自1994年在经济特区深圳亮相以来，在我国已经有了十余年的发展历史。从产品生命周期来看，在北京、上海、深圳等城市，酒店式公寓已经从引入期、成长期，逐渐迈入了成熟期，而对于南京、厦门、福州、沈阳、大连等城市，酒店式公寓仍是一个新鲜名词。眼下这些城市，无论是小户型楼盘、高档公寓楼、还是产权式酒店、商务写字楼、公寓酒店都被冠上了一个共同的名词——酒店式公寓，而这些被冠以酒店式公寓的楼盘在价格高于同档次普通楼盘30%以上的情况下，仍受到众多投资者的青睐。
（1）品牌化、专业化发展趋势
无论是高档次酒店式公寓或低档次酒店式公寓，都要求具有相同档次酒店品质的更专业化住宅服务。随着酒店式公寓走向成熟，一些因为各种主观原因，如先天条件不足盲目跟风投资、后期服务管理不能上档次、市场定位错误等各种原因产生的酒店式公寓将逐渐被市场淘汰，市场上具有品牌的由专业酒店式公寓经营管理公司的酒店式公寓将成为主流。目前，一些世界级品牌如美国万豪和法国雅高等酒店管理集团等看中这一潜力巨大的市场而纷纷推出国际品牌的酒店式公寓就是这一发展趋势的体现。
酒店式服务公寓的概念意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，其客源对象是具有特定的消费能力的特定消费者群体，市场定位很高。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。与传统公寓相比，除了家庭式的居室布局、家的私密性和生活氛围，还能提供高档次的酒店式专业服务。因此，走专业化的道路是酒店式公寓在高端与公寓酒店竞争、低端和住宅公寓竞争中取胜的基本原则。
（2）有条件的向CBD外围扩张
在酒店式公寓发展较为成熟的北京、上海地区，酒店式公寓主要集中于CBD地区。例如，上海的酒店式公寓主要集中于长宁、徐汇、静安、黄浦等地中心商务区内，其中长宁和徐汇区分别占到总数的36％和22％左右；而北京40余个高档酒店式服务公寓，则主要集中在6个主要城区，其中朝阳和东城两区拥有占全市供应量的80％，且朝阳区的酒店式公寓又主要集中于CBD地区。
但是，随着城市白领、单身贵族群体的扩大，商务市场发展和成熟所产生的特定需求，酒店式公寓的客源对象从外交使馆工作人员、外企高层管理者、大中型企业驻外机构工作人员开始向支付能力稍弱的城市白领、单身贵族、长期度假和商务人员拓展。酒店式公寓从档次上，由高档次向低档次发展，从地理位置上，开始逐渐向经营成本相对较为便宜的CBD外围扩张。
然而，作为具有特定的消费特征的特定消费者群体，必须要求酒店式公寓具备便利的交通和较为发达的商务条件，以及较好的家居环境。因此，酒店式公寓向外扩展的选址条件和扩展规模要求是较为严格的。主要是依托大社区理性发展。因为大社区往往都有大绿化，交通条件较好，且具有中小学校幼儿园以及医疗等配套，车位条件也易达到。另外，24小时便利店、洗衣店、咖啡馆、美容院、家政中心、商务中心等都配备齐全。
（3）中心城市向二线城市拓展以及差异化发展趋势
酒店式公寓进入我国以来，主要在深圳、北京、上海几个城市发展。随着经济的发展，酒店式公寓开始进入一些经济条件较好的二线城市。作为我国酒店式公寓的领头羊“中国酒店式公寓100强第一名”获得者——雅诗阁国际管理中国有限公司更是宣布，5年内将酒店式公寓的住宿单元从1600套增加至4000套，以涉足中档酒店式公寓市场、进驻上海、北京以外的国内主要城市为其达到目标的重要策略，并准备以华北、华东及华南为发展中心，计划在北方将发展除了北京、天津、大连以外的沈阳和青岛，在东部从上海延伸至宁波和南京；在南方积极拓展广州、深圳和香港的市场。另据报道，福州、厦门、南昌、武汉等地近年也都宣起了一场酒店式公寓投资热潮。但是与北京、上海相比，二线城市的酒店式公寓仍以小户型、中低档次酒店式公寓为主。
尽管酒店式公寓的客源具有特定的消费特征，但是由于客源层的壮大，不同类型客源对酒店式公寓的需求呈现出差异化特点。除了传统的针对高层次的消费者的高档次、大户型酒店公寓，服务要求相对少、精装小户型的酒店式公寓也受到了消费者的青睐。此外，除了居家环境，兼具商务条件的酒店式公寓也备受一些消费者的欢迎，如城市新起的SOHO族，对兼具商务和居家条件的酒店式公寓情有独钟。以客源需求的差异化为基础，从成本和经营管理上，酒店式公寓也将向差异化发展。
诗林：
在中国具有国际水准的酒店式公寓还是为数不多。随着市场经济的到来，现有的酒店式公寓发展应首先着手于提供高质量的客房服务，无论是出差的商人还是外国专家在中国(即长期和短期顾客)，酒店式公寓都可以给你提供不同的选择。
以后,伴随着人们对于酒店式公寓特点的进一步了解, 酒店式公寓必将会越来越受到青睐。同样随着经济的不断增长,许多大公司将会在外地设立更多的子公司，对酒店式公寓的市场需求也就越来越大了。
业主到底是选择兴办一个酒店式公寓还是酒店呢?这都需要我们深思熟虑和考究。显然酒店式公寓的规划不同于酒店，所以这两者之间的转化主要依靠于该建筑的设计和布局。该工程一旦落成，把他们改变成不同的酒店类型是很困难的，同时也是不明智的。但是通常情况下，在中国，酒店的老板如果不满意酒店的客房入住率以及其波动幅度大的价格时，他们就会把其更替为酒店式公寓。 尽管如此，最明智的方法就是一开始就要有一个好的目标和起点。
与运营其他酒店一样，精心的规划是成功的秘诀。酒店式公寓成功的决定性因素在于其位置、价格、品牌是否和市场需求相吻合。这些虽然都很重要,然而在其中，战略性的地理位置将决定它的客源和其价位；而良好的、具有国际水准的品牌，也会使您的销售人员们表现得更加有说服力。
