张永康 　三亚珠江南田温泉度假区 　总经理。被中国饭店协会 　评为“饭店管理专家”， 　其业绩被载入了《中国饭 　店管理人才大典》。	张冠明 　德国企管硕士，现任开元 　旅业集团副总裁，负责集 　团公司战略、人力资源、 　品牌、行政管理。	徐栖玲 　中山大学管理学院旅游酒 　店管理系教授，并任副系 　主任、酒店管理培训中心 　主任，中国人民大学贸易 　经济系硕士研究生。	胡质健 　美国康奈尔大学饭店管理学 　院硕士，现任法国雅高饭店 　公司所属的休斯顿索菲特酒 　店收益管理总监。

 
课题一 资本涌入中国酒店的意识形态
　　中国酒店业，近年来成为许多投资商关注的焦点，对于酒店这样需要巨额资金支撑的长线投资，也让很多意图进军酒店业的人们是慎之又慎，为了让这些中国酒店潜在的投资者们看清天下大势，请您谈谈，中国酒店业是凭借着什么样的优势吸引各界投资的？目前在中国的酒店业内是由哪几种形式的资本在主导介入，投资的具体模式又分别有哪些，而它们各自所占的比例又分别是多少？请举例。

[张永康] 中国酒店业历经20多年的风雨兼程，伴随着国际酒店业的发展与渗透，取得了良好的发展趋势，生命力愈加旺盛，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。根据国家旅游局统计，1980年中国仅有酒店203家，到2005年全国星级酒店就有12000多家，增长了60倍，旅游酒店每五年的增长率在50%以上。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，“三资”酒店有1000多家。如此的增长发展速度，令人鼓舞，也令人深思。中国酒店业到底是凭借着什么样的优势吸引各界投资的呢？主要原因有五点：
　　01 是中国经济在世界范围的崛起
　　中国经济的崛起，一是中国GDP持续快速增长，呈现出经常账户顺差，中国经济与世界经济的融合不断加快；二是中国对其他国家的影响显著增强。随着中国的金融业、国有企业、劳动力市场以及社会保障体系结构性改革的不断深入，中国经济能够持续发展，对世界经济的影响也将不断加深。有理由相信中国最终将比历史上其他国家的经济崛起发挥更重要的作用，她将可以通过多种渠道尤其是贸易渠道和金融渠道来影响世界经济发展。由于中国还保持以往对外资的土地政策的优惠、税收政策的优惠、外汇兑换便利，还有金融财政政策的支持，一些外国资本纷纷进驻中国酒店业市场，中国经济的快速崛起加速了海外华人“回流”中国母亲怀抱的进程，其中不少移民从投资酒店事业中开启自己宏伟的事业。
　　02 是旅游市场的需求有增无减
　　根据2004年世界旅游及旅行理事会发布的一份研究报告显示，中国旅游行业在未来10年内有望实现10.4%的年增长率，中国将成为世界第四大旅游业经济体。根据世界旅游组织的预测，到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，年平均增长率为5.7%—7.75%，目前排名全球第五大旅游目的地国家的中国，成为世界上第一大入境国，将取代传统旅游胜地法国、西班牙和美国等国家，成为世界第一大旅游地国家。根据国务院发展研究中心产业发展研究部、国家信息中心、上海社会科学院、复旦大学产业经济系、上海财经大学科研处等机构的联合调查，2005年景气看涨的五个行业中旅游酒店业位居第三。同时，随着中国企事业单位有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，旅游消费观念的改变，使国内旅游市场不断升温、迅速发展。旅游市场的需求有增无减，使酒店业还有相当的发展和利润空间。
　　03 中国具有得天独厚的旅游资源优势。
　　中国地大物博，疆域辽阔，华夏文明源远流长，旅游资源非常丰富，堪称“人无我有，人有我特”。东西南北，五彩缤纷；从古到今，博大精深，引得中外游客竞折腰。得天独厚的旅游资源优势，是吸引中外酒店投资者眼球的又一个亮点。
　　04 经济型酒店成为热捧
　　根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计算，在15万-20万美元；四星级酒店的投资成本，在10万-14万美元；三星级酒店的投资成本，在5万-8万美元；经济型酒店的投资成本，在1.5万-4万美元。而中国豪华酒店的投资成本比国际标准高出30%-40%，而平均房价却不能保证酒店经营的正常投资收益率。这高出的成本部分，形成了一个极大的“黑洞”。以国际酒店业通用的换算，按投资成本来确定预期房价，目前的现状是，中国五星级酒店的平均房价只能卖到预期房价的一半，四星级只能卖到三分之一，三星级卖到一半。
　　比较而言，在各类酒店中，经济型酒店的投资回收期较接近原来预算的水平。一般情况下，经济型酒店的投资成本换算成每间客房为单位计算，在4.5万-5万元之间。假如酒店的平均房价达到180元，业主估计三年就能收回该酒店建设投资。由于历史原因，在一些地区，特别是民营经济发达地区，一些民营企业老板，往往不敢涉足高科技产业，只敢把浸透着汗水的原始资本投向风险相对较低的酒店业。近年来，民营资金大量进入旅游领域，形成了引人瞩目的现象。其投资方式多样化，投资领域多元化，构成中国旅游业新一轮增长的重要动因。尤其是中国的西部地区，都把旅游作为优势产业，实行优先发展的政策，也由此而吸引了大批中外经营性资金投入酒店项目。比如上海的“如家”酒店连锁就是致力于打造中国经济型酒店的著名品牌。目前“如家”已在全中国30个中心城市拥有105家连锁酒店，是中国发展最快的经济型酒店连锁体系之一。2005年荣获“中国饭店集团十大影响力品牌”及“未来之星”称号。成为中国自主创新经济型连锁酒店最具影响力的品牌。还有美国的“速8”，到2004年3月就有2082家酒店的126302间房间在营业。这些经济型酒店已成为消费者追踪的热宠儿。
　　05 劳动力成本低廉
　　酒店是劳动密集型企业，星级越高服务档次越高,需要投入的员工人数越多。就单位人工成本计算，中国内地服务人员平均月薪不高于800元，即便是东南沿海经济相对发达地区，服务人员平均月薪也没有超过1500元，相对西方国家而言，中国酒店业的人工成本是非常低廉的。这也是一些投资者看好酒店业的重要方面。

[胡质健] 国际品牌进入中国已经20多年了，以往他们主要占领的是中国的东部沿海开放城市，而且大都是高星级酒店。进入二十一世纪后，中国的酒店业发展进入一个“市场进一步细分”的新阶段，国际品牌的触角开始伸向二线城市。外国投资者看到，在外国商务客和旅游客持续递增的同时，中国国民经济收入大大提高，带薪假期增多，有车人士增多，使国内旅游方兴未艾。目前中国每年国际国内商务旅游市场消费已超过2000亿元人民币，相当于法国、德国等欧洲主要国家的水平。这给很多国际酒店集团带来了新的吸引力和发展机会。
　　以国际知名酒店集团雅高集团为例。早在八十年代初期，雅高就进入了中国，雅高非常看好中国内地旅游市场持续快速的增长，它继续将索菲特品牌引入中国内地各主要城市，与此同时，在全国各地，包括中西部省份大力发展经济品牌酒店。雅高集团正在内地进行酒店扩张的策略体现在以下三个方面：
　　01 提高高档品牌索菲特酒店数量，积极推广和拓展宜必思等经济品牌酒店。
　　目前，雅高在中国共拥有二十多家索菲特和诺富特饭店。雅高计划在未来五年这个数量要增加一倍。因为雅高认识到不形成一定的数量规模就不能很好提高品牌的认知度，不能产生品牌效应和规模效应。在经济型酒店市场方面，雅高计划到2008年之前，在中国建立50家宜必思酒店。按照每家酒店3500万元人民币的标准投入资金计算，50家酒店的资产总额将达到2亿美元。这个品牌酒店服务的对象就是这些住宿预算在200元/天以下的客人，除了商务散客以外，还包括自助旅行者，这是个非常大的消费群，是将来发展的重点。
　　02 发展管理输出和投资酒店两手并重
　　在2004年以前，雅高在中国的策略是以管理输出为主，其好处是可以收取管理费用，减少资金投入，迅速扩张。其主要弊端是管理难以控制，与业主关系难以处理。现在中国酒店业更为开放，法律环境更为宽松，雅高利用这个好机会，对索菲特和诺富特两个品牌，既自己投资建设，也以管理输出方式扩张。对宜必思这个品牌，雅高的重点是加快投资和建设，控制好建设成本，迅速占领市场。
　　雅高投资兴建和管理自己的酒店，好处是能全面控制酒店的人财物等资源，能百分之一百享有收益，能保证产品和服务的质量，适合于新市场的拓展和新的品牌的培植。但是，其缺点是需要大量融资，通常因资金的制约，不能在短期内扩大旗下酒店的数量规模。所以，当雅高在中国投资兴建的50家宜必思并使其站稳脚跟后，必然选择加盟模式(Franchising)进行发展。加盟是酒店集团迅速发展的重要手段，其好处是能迅速提高旗下酒店的数量，提高品牌的知名度，并赚取加盟费用(Franchise fee) 。但是也存在对加盟酒店的酒店产品和服务的质量失控，从而有损伤品牌的风险。怎样把握投资与加盟的尺度? 宜必思目前的目标是自己投资，先把50家做起来，以后再做加盟的事情。
　　总而言之，雅高已在成都、苏州、天津等地签了建多家宜必思酒店的协议，其中天津的已经开业。在经济型酒店这个市场上，雅高动作很快，已经把万豪酒店集团和洲际酒店集团两个强劲对手抛到了后面。
　　03 雅高的投资方向是从北京上海等一级城市向苏州，成都等二级城市，从山东江苏等东部沿海向安徽四川等中西部纵深地带延伸。
　　长江三角洲地区是雅高品牌最为看好的重点发展地区，特别是沪宁沿线，雅高计划在每个重点城市投资2-3家，总共建造20-30家宜必思酒店。此外，雅高还会向长江南北两侧的江苏、浙江、山东等省份，向长江以西的安徽、湖北、四川等地延伸，争取早日形成管理网络，占据中国经济型酒店的主导地位。

课题二 投资前期的市场调查与客源定位及投入回报
　　没有永远的敌人，只有永远的利益。对于投资者而言，无论涉足的是哪个行业，最重要的就是其带来的高额经济效应，而具体到酒店业，无论是城市的地理位置及相关行业优惠政策，还是投资的酒店类型，又或是不同风格的管理团队，以及这三种要素的综合交叠，都会给酒店的经营效益带来影响，请您谈谈投资一家酒店的前期策划中，应该首先考虑的是什么(请举一到两家酒店为实例说明)？前期调查中又有哪些重点要素？结合中国的实际国情及体制，我们还应该顾虑些什么？

[张永康] 投资是讲究天时地利人和的。投资一家酒店的前期策划中，应该首先考虑两个方面：
　　01 是市场的需求。这叫“天时”。
　　经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。境外酒店管理公司进入国内市场的速度也将加快，进入这一领域的方式主要为所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等，由于过速发展，相当一些地区近几年出现了供过于求，酒店之间的竞争更加激烈。在酒店管理上，应从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业的经营者应更加重视市场趋势和顾客的需求变化。否则，酒店项目盲目上马，极易导致投资回报遥遥无期的局面，业主投资成本将会剧增，甚至陷入困境，关门大吉。
　　02 是酒店地理位置。这是“地利”。
　　无论是商务酒店、旅游酒店，还是主题度假酒店，其选址非常重要。酒店所处地理位置及其周边经济社会环境，对酒店的经营和发展具有特别重要的影响。优越的地理位置因素应该包括交通便捷程度、商业规模、旅游资源、经济发展趋势、人文社会、物流状况等等。优越的地理位置可以大大降低酒店运营成本，吸引和稳固客源，提高经济收益。酒店经营也就相对比较容易。比如说三亚喜来登度假酒店，地处三亚市区，位于国家级热带海滨度假区内，妩媚的海滨浴场是她的后花园，一年四季人头涌涌，客似云来，酒店生意兴隆，老板笑纳投资收益。而珠江南田温泉度假区地处三亚市郊，远离市中心，所处小镇尚在规划开发，没有形成成熟的商业圈和旅游规模市场，仅靠自身体贴入微的优质服务和“神州第一泉”来吸引客源，经营压力明显较大，投资回报周期相对较长。非经营高手是很难引领这样的酒店健康发展的！

　　[张冠明] 如果把酒店企业作为一种纯市场化的经营组织来理解，我想在投资前，起码应从基于酒店未来经营的角度进行四项基本思考，回答好四个基本问题：卖什么，卖给谁，在哪里卖，有什么本事卖。

卖什么？
　　当然是卖酒店产品，问题是大多数的酒店投资者答复的都比较宽泛与模糊，什么旅游商务酒店、什么度假会议酒店。也许是由于中国酒店市场的市场细分还未达到那种阶段，或者说经营的需求还未达到那样的要求，所以在市场定位不明确时，对酒店产品的设计往往是趋同的，对各业务产品的结构比例，是由一些在另一个市场上或几年以前成功的酒店“资深人士”、咨询公司提供的，产品定位的针对性与前瞻性是首先要考虑的。

卖给谁？
　　现在的情况似乎是第一卖给业主，因为业主在酒店定位决策中通常一言九鼎，而真的酒店落成产品出来之后，业主能卖多少？第二卖给设计师，这几年在市场上的中外设计师，他们所掌握的有限的市场数据分析材料并借此形成的设计方案，与中国酒店市场各具特性初级无序超常发展的特征，差距非常巨大，没有酒店投资系统的长、短期“卖点”，酒店经营后再交学费是必然的。

在哪里卖？
　　地段，地段，还是地段。这一经典的酒店成功经营秘诀，很多时候酒店投资者敢于忽略与忽悠。因为选址因素较多元，因为对未来酒店市场没有针对性细分，地点就变得不那么重要，或忽悠了让投资者觉得不重要。殊不知，一家酒店树起来后，没几十年是不会拆的，想转变功能都是十分困难的事。

有什么本事卖？
　　中国民族酒店的竞争优势在哪里？对本地市场的熟悉，本土经营的敏感，实际操作的灵活，满足中国文化的服务的设计与提供等等诸如此类的相对竞争优势。找出在你能力最擅长发挥的地点、市场，投资相应的酒店与酒店产品，这时，你卖的本事，别人哪怕是洋人都会惧怕几分。
　　以开元旅业集团旗舰酒店——杭州开元名都大酒店为例。因为从设计到现在一直简单明确而又个性鲜明地回答以上四个问题，并履行这四项操作原则，开业一年多，宾客盈门，被评预备五星，不到一年创收1.2亿，06年营收与创利的目标是进入浙江省前三。

卖什么、卖给谁？
　　中国国内大型企业的大型会议，及因业务关系而形成的团队。不去作高档商务，因为杭州国际在管理的五星级酒店在做；也不接世界500强的会议，因为不了解也不擅长他们需求的产品。所以开元名都的产品是大量的标准间、十多个大、中型的多功能厅、宴会厅等。

在哪里卖、有什么本事卖？
　　与杭州CBD处的酒店相比，开元名都地处副城区，但交通较方便，与国际机场的距离较中心区酒店近一半；开元旅业集团擅长并积累了内宾大型会议的接待经验与能力，几年来集团下属酒店中盈利、运行最好的也是这一类酒店。

课题三 市场细分的重要性和必要性
　　与房地产业联盟而衍生出的产权式酒店；中国规模庞大的单体酒店群纷纷寻求联盟或是集团化；中国民族酒店与国际酒店集团的市场争夺战向二三线城市蔓延；更适合于普通消费者的经济型酒店崛起也使得酒店的市场定位进一步细分；白金五星等超豪华型酒店热继续攀升，目前，中国酒店业的发展成熟之迅速使其它行业望洋兴叹，也让众多的投资商们眼花缭乱。那么，在2006年，中国酒店业中最具有投资价值的亮点是哪些呢，请您一一点评（最好有实际数据或是案例辅助说明）？而在众多的酒店企业中，投资者们又可对哪些上市的中国民族酒店集团予以关注？

[张永康] 2004-2005年，中国酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点。 2004全年入境的旅游、商务、探亲等人数10904万人次，比上年增长19.0%。其中，外国人1693万人次，增长48.5%；港、澳、台同胞9211万人次，增长14.8%。在入境旅游者中，过夜人数4176万人次，增长26.7%。国际旅游外汇收入257亿美元，增长47.9%。2004年全年国内旅游出游人数达11亿人次，增长26.6%；旅游总收入4711亿元，增长36.9%。 2005年1—10月份入境旅游人数10018.07万人次，比上年同期增长11.57%。其中：外国人1696.28万人次，增长22.56%；香港同胞5813.50万人次，增长5.64%；澳门同胞2156.91万人次，增长20.96%；台湾同胞351.39万人次，增长13.82%。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店，国际品牌的领先优势继续扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时，行业内品牌竞争成为主导，酒店集团化趋势尤为突出。
　　综观中国酒店业发展态势，我认为2006年中国酒店业中最具有投资价值亮点有两点：
　　01 是主题酒店
　　2006年随着度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式日益受到普遍欢迎，此类旅游客源将有快速增长。为适应这些客源的需求，一些设计、产品和服务均专业化的酒店将会应运而生。一些酒店将更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店将在市场上以其鲜明的市场形象拥有更强的竞争力。这是差异化经营的必然趋势，是酒店特色化服务和品牌建设的基石，是培育核心竞争力的首要条件。
　　02 是景区度假酒店
　　经济的快速发展和竞争加剧，使得现代都市居民压力不断增大，具卫生组织调查统计，中国13亿人口，约有80%的人口处于亚健康状况。欣慰的是中国政府和人民都意识到了亚健康与国与己的危害。“生命、健康”成了关系民生和国家兴衰的重大课题。人们的保健意识日益加强，国家强制性休假、带薪休假、“黄金周”、“双休制”不断出台，休闲养生、观光旅游不断高涨。这给景区度假酒店发展带来了无限动力。比如，广州珠江实业集团斥资几亿元投资开发的三亚珠江南田温泉度假区占地400多亩，步入度假区内，你会被浓郁的黎苗风情及巴厘岛风格的建筑和园林设计所吸引，此间的温泉被国家工商总局注册为“神州第一泉”，独有的硅酸、氟、氡“三料”温泉在摇曳的椰林间喷涌而出，一步一泉，一泉一景，别有情趣。度假区内还建有各种木屋别墅及豪华客房、会议中心、中西餐厅，巴西烧烤、酒吧、茶吧、SPA美疗中心及各种康体设施一应俱全，让游客观光旅游的同时还可领略到商务酒店的便捷，被中外旅游产业品牌推广峰会组委会等组织评为“中国最佳旅游度假胜地”，其发展前景无限美好！

课题四 中国国内旅游市场的投资倾向性
　　国际酒店集团自入驻中国酒店业以来，一直把投资的重点锁定在北京、上海、广州等中国的一线城市，其投资兴建或管理的酒店规模90%以上都是三星级以上的高星级大酒店。随着中国大陆酒店市场的不断拓展，本土经济型酒店的兴起与迅猛发展，国际酒店也纷纷把目光投向了二三线城市和西部地区。这些地区的酒店业针对的是中国国内的旅游市场，而业内人士认为，中国民族酒店品牌在中国国内旅游市场的竞争中拥有国际酒店集团无法比拟的优势，您是否赞成这种说法？中国民族酒店品牌应怎样提升危机意识，保持优势地位？

[徐栖玲] 二十世纪八十年代，国际酒店集团把投资的重点放在中国的一线大城市和豪华级的大酒店上，与那个时代不同的是，国际酒店集团如今把投资的面扩展开来，不仅盘踞一线大城市，而且深入二线中小城市，特别是开发中的西部地区；酒店的等级和类型也扩展到中高档和经济型酒店一应俱全。可见，国际酒店集团对中国市场的分析不仅看好入境的商务客和豪华消费的旅游客，更看好国内旅游市场的规模和发展前景。
　　中国国内酒店业不要认为我们发展中低档酒店就没有国际酒店集团来竞争了，管理就可以放低一点标准了。国际的酒店集团在连锁经营中低档酒店方面更有经验和优势，不仅要会开新店，而且要会管理好这些酒店，提高品牌知名度才能做进一步扩张，这些经验更值得我们学习。例如：雅高、假日等在全世界开酒店，完全不受区域、文化、种族等因素的限制，成功经营管理着旗下各种品牌的酒店。中国的酒店集团，特别是经济型酒店的连锁集团还刚刚起步，在集团扩张、管理理念创新、规章制度建立、人才培养、技术支持等各个方面都有待于进一步完善。对于国际酒店集团在中国的发展，既要把他们看成是我们的竞争对手，更要把他们看作是我们的学习榜样，其目的都是为了使我们自己尽快地成长起来。
　　经过二十多年的演变，中国的酒店市场在不断地分解，细分，酒店的设计、建造、产品服务以及市场营销都有非常明确的针对性，个性化逐步显露出来，这是市场成熟化的表现。在新的一轮酒店发展的高潮中，投资者更要在市场分析、细分市场上做足功夫之后再准确进行酒店市场定位，以避免投资风险。国际酒店集团是这样做的，中国的酒店集团更要这样做，才会逐步树立自己民族品牌的形象。

课题五 酒店产业的结构性调整与市场发展分析
　　近几个月来，我们走访了上海、北京、广州、成都等几个城市后，粗略统计出，在2005年，中国三星以上的酒店新建的就约有1500座，这个调查数字你认为准确吗？在酒店业迅速攀升的增长率下，中国的旅游市场能够有这么大的包容量吗？酒店业会否如同当年兴起的电视热一样惨淡收场，是否已经应该给中国的酒店投资热亮亮红灯了？在2008年北京奥运会和2010年上海世博会后，中国的一线城市尤其是北京、上海的酒店业与相关政府机构、行业协会又应该采取什么措施来解决会议机遇之后的过剩问题，促进酒店的后续健康发展？

[张永康] 2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次，比2003年增长9％；中国全年旅游业总收入达到6150亿元，比2002年增长10.5％。2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为8％－10％，中国国内旅游人数年均增长率为5％－7％。预计旅游市场本轮景气周期可持续５－８年，即可持续到2013年。因此，面对酒店业的快速增长，不能一概而论，认为酒店投资热该亮红灯了，酒店业如同当年的电视机热一样惨淡收场。当然，由于酒店业发展不平衡，在一些地区，局部出现了过热现象，是值得政府和投资商注意的。从目前来看，有两个方向可以进行，主要是进行结构性的调整。一是西部一些地区的酒店建设还比较薄弱，有些已有酒店需要改造升级，少数地区需要新建；二是还要建设一批度假酒店等主题酒店。
　　而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，将会大大的推动中国酒店业的发展，所以我国酒店行业在未来几年的前景将看好。对于中国的一线城市北京、上海等的酒店业与相关政府机构、行业协会应该采取一些必要措施防止酒店业过热、过剩问题，以促进酒店业后续发展。本人认为应做好以下三个方面：
　　01 是政府宏观调控，防止乱烂现象。
　　旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。国家有关部门应根据中国旅游业的发展趋势安排研究确定出中国旅游发展优先项目，选定的原则包括：符合市场需求，具有一定的规模和影响，具有开发前景，对当地旅游业的发展具有支撑和带动作用，契合西部大开发的历史机遇，有望成为促进中国旅游业发展的后续项目和先导项目。对于上述推荐和支持的各类项目，应当本着政府引导、社会参与的原则，政府通过适当的方式指导和支持相关基础设施建设，改善投资环境，降低商业性投资成本，营造适宜社会资金投入的氛围；对于公共投资之外的经营性项目，主要通过市场运作、社会融资的渠道来完成。
　　02 是引入国际知名品牌，走联合横向发展之路。
　　知名的国际酒店品牌，可以填补中国酒店业的市场空白，把国际最先进的、最高端的管理模式引入中国，有利于提升中国酒店的知名度。风物长宜放眼量，站在巨人的肩膀上总是可以成长得更快的。通过此举，培育本土国际化酒店品牌，提高酒店业抵御国际竞争的能力。
　　03 淘汰一批与国际化大都市不相称的酒店，特别是对一线城市中的“四差酒店”（设施差、环境差、服务差、安全差）进行强制性关停并转处置，确保酒店业健康发展。

课题六 中国民族酒店的品牌竞争力
　　随着中国旅游市场的日益成熟与国际酒店集团纷纷进入中国，许多理性的业主们也开始发现，许多国际酒店集团的输出管理模式并不能给他们带来相对应于他们管理金的高额利润，那么在规范市场的同时，中国的酒店市场也对管理公司提出了更高的门坎，例如带部分资金进驻等，从而开始渐渐波及影响到酒店投资市场的格局。请问，在目前的中国酒店投资领域，中国民族酒店集团的投资与国际集团的投资比率是多少？而对应着国际酒店集团的品牌效应和国际客源网络，中国民族酒店的市场优、劣势分别体现在哪些方面？您认为，目前的中国民族资本投资酒店业时又存在着哪些盲点？

[张冠明] 国际酒店集团的进入主要是集中于高端酒店市场，当然近几年也有一些经济型品牌进入，就目前而言，投资酒店比率没有做到统计，但就我大致判断，肯定在90％以上是中国人做业主的。因为仅在去年和上世纪八十年代，有一些国际酒店集团在中国自己投资酒店的情况，因此从数量上讲肯定极其有限。作为国际酒店集团为何在去年开始会有如此动作，一是在中国酒店业最热点的地区、地段建自己的旗舰酒店需要；二是对部分热点地区的酒店资产的增值率的看好；三是在一线城市赢得输出管理项目的竞争需要。而在中国酒店投资领域为何是不同产权主体的国人成为业主天下，原因是在现阶段，我们与那些以输出管理作为扩张模式的国际酒店集团的议价能力还很弱，绝大部分还仅仅限于在争取能否让国际酒店的管理公司增加一些经营业绩指标的考核条款的阶段，更别奢谈让他们带部分资金进驻了。

　　中国民族酒店的市场优势
　　中国酒店业市场在未来的十年内将会是飞速扩张和急剧整合的时代，能身处这样一个就世界酒店业范围内看也是百年不遇的大机会，应是中国民族酒店的最大优势。
　　对本地区域市场和同类型区域市场的敏锐的市场洞察力、经营机会的把控能力。
　　对二、三线城市的综合型酒店特别是大、中型的会议型酒店的客源需求的了解，与针对性酒店产品的提供。
　　对本地区域市场的运作，通过灵活的操作，实现在人力成本、在政府资源、在设计建造等方面的低成本运作。
　　中国民族酒店管理公司在与中国业主在沟通中的相对无障碍性，以及管理合同条款更具有的灵活性。

　　中国民族酒店的市场劣势
　　对市场的定位不清晰，造成对产品的研发滞后，市场竞争能力的培育错位。民族酒店集团或管理公司存在历史存量酒店与现阶段市场与产品定位的整合问题，及下一步根据行业趋势与自身能力相结合的科学定位与竞争能力的培育问题。比如绝大部分民族酒店集团在近几年的连锁与管理平台建设的学习模本与标杆，往往是一些著名的国际酒店集团，而他们的一系列模式是针对高档商务型酒店的市场运营而形成的，可我们绝大部分民族酒店集团现阶段的市场与客源，不能也不可能在那些地方，所以交了学费建了平台因市场错位效果不言自明。
　　缺乏长期的产业战略与市场战略的思路与方案。由于没有长期的规划，造成品牌影响力的提升较慢，目标市场无法明确，网络布局随意被动，知识与传播体系等未来重要的竞争要素，现今无睱顾及。
　　系统管理能力的薄弱。尤其是在酒店集团连锁化、战略规划、资本运作、运营定位、品牌管理、信息系统集成等能力上存在明显的劣势。

课题七 多元化的酒店业投资模式
　　酒店业与房地产之间存在着一种相辅相成的关系。烂尾楼和闲置物业的存在能间接给酒店业谈判项目提供机会，许多地产商也借此契机来投资酒店业，意欲凭借高档酒店的影响力，带动房地产项目升值。地产企业是否具备酒店经营管理的综合素质与实力？这样的现象会持续多久？这种投资方式是否有利于酒店业的可持续性发展？对促进行业产业的发展又有何好处？

[张冠明] 不是要把酒店管理提到高深莫测的地位，因为学有所长，各人从本行业中赚钱一般讲是风险最小的。从近期中国国内一些著名房产公司纷纷以与境内、外酒店管理公司合作的形式进入酒店业来看，说明房产企业比我们酒店从业者有时看问题更简洁、直白，当然，如果地产商有想法、有愿景，慢慢组建自己品牌的酒店管理公司，从实力上讲，应该是没有问题的。
　　就像浙江开元旅业集团一直是做酒店业的，2000年开始进入房地产业，并且把两个产业进行复合，酒店的运作十分成功，开元房产的品牌也慢慢地树起。比如他们的杭州千岛湖开元度假村，以豪华游艇和夏威夷度假、休闲产品风格为定位，二年运营下来已成为华东地区最具风格的五星级度假村，被评为“中国最佳度假酒店”、携程会员“钻石六星”。正是由于千岛湖开元度假村的品牌，使它周边开元房产同期开发的88幢豪华度假别墅在平均售价高于同地区一倍以上的情况下，二个月内销售一空。房产在赢利的同时，又为千岛湖开元度假村长期的良性运营打下了坚实的基础。
　　这种现象作为酒店投资者中的一种形式，应该说是早已有之，而且从国内、外酒店投资发展势头来看，也未见减弱。这种复合型酒店投资主体与单纯的酒店投资主体，其稳定性与可持续性，肯定前者超过后者，当然前者有时会做出对行业市场的扰乱的经营举措，但总体而言，对促进产业的发展，肯定是有好处的。因为有人进来总比无人问津要好，退一万步讲也能赚些“眼球”。

　　在投资多元化、物资资本化和管理专业化的现代酒店业，经营模式与管理体系正在逐渐从孕育、萌芽走向成熟，一个融合了国际化背景，并具有鲜明中国特色的酒店职业经理人市场体系正在构建。此外，包括外商、民营经济以及国有股在内的产业资本在酒店业扮演了极为重要的角色，产业资本与金融资本的融合成为一种可持续发展的投资模式，同时也是推动中国酒店业创新与发展的必由之路。